Gastos y obras en el arrendamiento

Gastos y obras en el arrendamiento

En el caso de los gastos generales, si bien normalmente corresponden al arrendador, las partes podrán pactar que los gastos generales, los servicios, tributos, cargas y demás responsabilidades que correspondan a la vivienda sean a cargo del arrendatario mediante pacto por escrito.
Tanto los gastos generales como los gastos individuales se acreditarán mediante recibo de pago facilitado por el arrendador.

¿Quién debe pagar las obras en la vivienda arrendada?
Deben distinguirse dos tipos de obras:

Obras de conservación: El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que el deterioro no sea imputable al arrendatario. Estas obras no dan derecho a subir la renta.
El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparación en el plazo más breve posible. Si no lo hace así, deberá responder de los daños y perjuicios que por su negligencia se hayan ocasionado al propietario.
El arrendatario podrá realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o incomodidad grave y exigir su importe inmediato al arrendador. 
Las pequeñas reparaciones propias del desgaste de la vivienda corren a cargo del arrendatario.
El arrendador no está obligado a realizar reparaciones si la vivienda se destruyese por causa no imputable a él.

Obras de mejora
El arrendatario está obligado a soportarlas si no se pueden aplazar hasta que finalice el contrato. En este caso el arrendador debe notificar la obra por escrito al arrendatario, con las siguientes condiciones:
- Notificación con al menos tres meses de antelación.
- Indicación de la naturaleza de la obra, fecha de inicio, duración y coste previsto.
El arrendatario tiene un mes desde la notificación para desistir del contrato si las obras afectan de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada.
Si el arrendatario desiste el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desistimiento.
El arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta y, si es el caso, a una indemnización.

¿Qué obras puede realizar el arrendatario?
El arrendatario está autorizado para realizar obras urgentes de conservación o reparación, pequeñas reparaciones, obras de adaptación, instalación o acondicionamiento de la vivienda, incluidas las necesarias para adecuar ésta a la condición para minusválidos.

En cambio, el arrendatario necesitará de consentimiento escrito para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios o que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el arrendatario realiza las obras sin consentimiento, el arrendador podrá resolver el contrato o esperar a que concluya el tiempo previsto para el fin del contrato y exigir entonces al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra efectuada, sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la obra.

Por lo que se refiere a las obras de conservación o reparación necesarias, pero no urgentes, el arrendatario debe ponerlas en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad posible. Si éste no atendiera el requerimiento, podrá el arrendatario llevar a cabo las reparaciones y reclamar su importe al arrendador.
Si, en cambio, el arrendador responde a la comunicación del arrendatario y discute la naturaleza "necesaria" de las obras, el arrendatario podrá realizar las obras sin perjuicio de que el arrendador podrá ejercer la pertinente acción judicial.